¿Es posible revocar el impuesto a tanto alzado? ¿Cuáles son las consecuencias de esta decisión? Empecemos respondiendo a la primera pregunta: el arrendador tiene derecho a tomar esta decisión: en cualquier anualidad puede decidir revocar la opción contractual. El cambio de régimen fiscal, no obstante, deberá realizarse dentro del plazo fijado para el pago del impuesto de matriculación correspondiente al año en el que se decide revocar el impuesto a tanto alzado. El cambio en el régimen fiscal del contrato de alquiler permite al propietario del inmueble actualizar el alquiler al índice Istat: la prohibición de hacerlo, de hecho, se aplica únicamente al período correspondiente a la duración de la opción. Le recordamos, no obstante, que en este punto el propietario también está obligado a pagar el impuesto del año de referencia. Pero entremos en detalle e intentemos entender cómo deben actuar los interesados en la gestión del impuesto a tanto alzado. El cupón seco constituye, a todos los efectos, un régimen tributario opcional, que permite pagar un impuesto sustitutorio del Irpef normal y los impuestos adicionales relacionados. Quienes estén percibiendo ingresos por el alquiler de inmuebles tienen la posibilidad de optar por el impuesto a tanto alzado. O que, pase lo que pase, tienen derechos reales sobre ellos. Es necesario subrayar que el tipo del impuesto seco no se aplica automáticamente, sino que debe ser elegido directamente por el arrendador. La legislación ha previsto dos tipos diferentes, del 10% y del 21% respectivamente, que se refieren a dos tipos diferentes de contratos. Gracias al impuesto único también es posible sustituir completamente los impuestos de timbre y de matriculación que se deben aplicar en la terminación y posible prórroga del contrato de alquiler. Cuándo se puede revocar el impuesto a tanto alzado La disposición directiva de 7 de abril de 2011 establece cómo se debe revocar el impuesto a tanto alzado, que se refiere explícitamente al apartado 11 del artículo 3 del Decreto Legislativo n. 23/2011. En este caso, en efecto, se ha establecido que el arrendador – bajo pena de ineficacia de la aplicación del régimen opcional – está obligado a comunicar al arrendatario, mediante carta certificada, la renuncia, mientras dure la opción, de la actualización del alquiler y cualquier variación comprobada por el Istat en el índice nacional de precios al consumo. En cualquier caso, el arrendador podrá revocar el impuesto seco durante cualquier año contractual posterior a aquel en que fue ejercido. El cambio de régimen fiscal deberá, no obstante, realizarse dentro del período de pago del impuesto de matriculación correspondiente a ese año concreto. Una vez revocado el impuesto a tanto alzado, se puede proceder a la actualización del alquiler. De hecho, la prohibición se aplica exclusivamente durante el período en que se adopta la opción. Las actualizaciones deberán realizarse esencialmente sobre la renta resultante del contrato no actualizada por el período en el que se aplicó el impuesto a tanto alzado. ¿Qué sucede si hay varios propietarios? ¿Qué sucede si el contrato de arrendamiento de la propiedad residencial es propiedad de dos o más propietarios y tienen un contrato de arrendamiento conjunto? La disposición aclara que la aplicación del impuesto seco produce un efecto directo sólo sobre los arrendadores que lo ejercen. Quienes no opten por su aplicación están obligados al pago del impuesto de registro por la parte de la renta que les sea oficialmente imputable en función de las participaciones de propiedad. También es necesario pagar el impuesto de timbre del contrato de alquiler. En este caso, sin embargo, la disposición no proporciona aclaraciones sobre la actualización del alquiler: en este punto sería útil entender si la parte del alquiler que no está sujeta al impuesto a tanto alzado podría estar sujeta a una posible variación. Oficialmente, echando un vistazo a lo dispuesto en la ley, no parece que existan prohibiciones en este sentido. Por lo tanto, parece posible realizar actualizaciones al menos para la participación en la propiedad del inmueble alquilado, cuyo propietario tendrá la posibilidad de actualizar el alquiler. Tarifa de alquiler: actualizaciones de Istat Una indicación importante sobre la revalorización de los precios de alquiler provino directamente de la última actualización de Istat de la tarifa de alquiler. El cambio estuvo determinado por la evolución de los precios al consumo de las familias italianas, que Istat calcula cada mes directamente. La última actualización del año pasado se realizó el 15 de diciembre de 2023, que estableció que el índice de revalorización -al menos el referido al mes de noviembre de 2023- es igual a +118,7 en tasa anual, con un ajuste del 0,7 % respecto al mes anterior en términos anuales. Sin embargo, cada dos años estamos en el 12,3%: este porcentaje se aplica a los contratos con cláusulas de ajuste cada dos años. Os recordamos que los distintos ajustes del Istat sirven para calibrar el alquiler al coste de la vida y al comportamiento de la economía. Puede calcularse sobre una base anual o bienal. La elección del impuesto a tanto alzado congela el alquiler, que no puede estar sujeto a variaciones durante la duración del contrato. El régimen, por tanto, resulta ventajoso tanto para el propietario del inmueble, que se beneficia de una fiscalidad reducida, como para el inquilino que no ve incrementado su alquiler anualmente. Siempre es buena idea, pase lo que pase, consultar las cláusulas contenidas en el contrato de alquiler, porque puede haber excepciones explícitas o disposiciones específicas. El contrato puede establecer, por ejemplo, que el alquiler pueda revisarse en varios momentos, como cuando vence. Si se prevé una cláusula de revisión del alquiler, las partes tienen la posibilidad de pactar un nuevo alquiler en base a índices Istat u otros parámetros que deben estar contenidos dentro del propio contrato. Ajustes de Istat Es importante recordar que el método a través del cual proceder al ajuste de Istat no siempre es el mismo. Se pueden indicar varias soluciones dentro del contrato de alquiler: se puede optar por la aplicación del índice FOI medio anual del año anterior. Esta solución pasa por adoptar los datos del final del año anterior para calcular el promedio a adoptar; cuando se aplique el primer ajuste se deberá utilizar el índice más reciente disponible, multiplicándolo por la tarifa indicada en el contrato.
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