Un juego largo

Estábamos sentados en ma-velosouna cafetería frecuentada por los líderes políticos de San Francisco a dos cuadras del Ayuntamiento y Kitty Corner de la sede de Twitter en el antiguo San Francisco Furniture Mart, propiedad de Shorenstein.

Justo detrás de la ventana estaba Market Street, la calle principal de San Francisco. En 1847, dos años antes de que la fiebre del oro transformara la ciudad. En una ciudad próspera y próspera, un inmigrante irlandés de 30 años llamado Jasper O’Farrell inspeccionó proféticamente que la calle tenía 120 pies de ancho, que es más ancha que la calle principal de Filadelfia que le da nombre, a pesar de que la ciudad Tenía solo 500 residentes. En el momento.

“Década de 1980”, dije en respuesta a su pregunta. Parecía obvio. La revolución del ordenador. Steve Jobs y Apple. Y una década después de que un boletín informativo sobre el comercio de electrónica bautizara la Península como “Silicon Valley” y los “Fairchildren”, o ex alumnos de Fairchild Semiconductor, fundaron Intel, National Semiconductor y AMD.

2005 fue su suposición. El año posterior a la salida a bolsa de Google y cuando el aumento de los precios de las viviendas se convirtió al sector inmobiliario en una apuesta cada vez más arriesgada. Ese fue el año en el que sintió que más gente empezó a venir a San Francisco por ambición profesional en lugar de por motivos de estilo de vida, como ser abiertamente gay o perseguir profesiones que no necesitaban estar tan bien compensadas.

Al igual que un puñado de otras personas en la intersección de bienes raíces y tecnología, Kolko estaría en condiciones de hacer un intento informado. Dirigió algunas investigaciones en el reconocido grupo de expertos no partidista y sin fines de lucro.Instituto de Políticas Públicas de Californiadurante cinco años y luego fue economista jefe de una startup inmobiliaria Trulia.

Fue una pregunta retórica provocativa. Tierra, trabajo, capital. Cambio tecnológico. ¿Cómo se cruzan?

De cierto modo, tenemos suerte de que las dos primeras décadas que incluyeron la llegada de la Internet comercial fue en gran medida un juego de suma positiva. La creación de un espacio digital para la autoexpresión, a un costo casi nulo, no necesariamente desafía o erosiona el derecho de otra persona al espacio oa los recursos.

Eso hace que sea fácil olvidar que California es un estado construido a lo largo de generaciones de conflictos por la tierra y sus limitaciones inherentes. Es este recurso más antiguo –no el capital, el talento humano o el ingenio– el que más limita el potencial de la región para los trabajadores de todos los niveles de ingresos.

Las ciudades, o comunidades físicas, son uno de los problemas de escalada más difíciles que existen. La infraestructura necesaria para sostener redes más grandes, como escuelas, alcantarillado y transporte público, se vuelve más difícil (no más fácil) de desarrollar, financiar y mantener a medida que aumenta la población.

Hay innumerables grupos de diferentes ingresos, grupos raciales, intereses y profesiones que compiten entre sí por un espacio limitado. Aunque es posible construir, el desarrollo urbano es mucho más un juego de suma cero.

Con cada cambio económico importante, de una economía agraria a una industrial, y luego de una economía industrial a una de conocimiento y servicios, California y Estados Unidos han enfrentado coyunturas distintivas en su enfoque del uso de la tierra y la vivienda.

Creo que estamos llegando a otra coyuntura importante, aunque no sé cuándo se deteriorará hasta el punto de obligar a una reforma real. El fragmentado modelo suburbano de posguerra de California, que fue creado para una distribución más equitativa de los salarios en una economía industrial de masas, se está volviendo claramente cada año más disfuncional para una economía de conocimiento y servicios con un nivel más amplio de estratificación del ingreso.

No sólo no estamos construyendo suficientes viviendas en general, sino que tenemos escasas fuentes de financiación para apoyar a quienes se encuentran en los extremos de ingresos más bajos de un espectro de ingresos que se amplía rápidamente. Así que terminamos politizando y extrayendo fondos de las nuevas construcciones a pesar de que llevamos 40 años sumidos en una escasez de viviendas en gran medida autoimpuesta.

Hay un par de tendencias inquietantes que aparecen en los datos. Si analizamos la fuerza laboral del estado, los californianos nacidos en 1990 son gasto promedio 50 por ciento de sus ingresos en vivienda. Eso está muy por encima del nivel del 30 por ciento del ingreso que generalmente se considera el umbral para determinar si la vivienda es asequible o no en las conversaciones sobre políticas públicas.

Entonces, si nos fijamos en los segmentos de la clase trabajadora, Los desplazamientos diarios están aumentando rápidamente para los trabajadores de bajos ingresos de la región.:

Esto es preocupante porque El tiempo de viaje es uno de los factores predictivos más fuertes. para determinar las posibilidades de un niño de pasar del quintil de ingresos más bajo al de mayores ingresos. Ese tiempo de la mañana y de la tarde entre padres e hijos que se ocupan en los desplazamientos es invaluable para el vínculo afectivo y el desarrollo infantil.

Las ciudades alrededor del Área de la Bahía están comenzando a contorsionarse en posiciones cada vez más extrañas sólo para apoyar los servicios públicos básicos. Los suburbios como Cupertino, donde tiene su sede Apple, ahora tienen que construir Proyectos de vivienda pública para profesores por decenas de millones de dólares. porque el costo de vida es demasiado alto para un maestro principiante que gana 55.000 dólares al año.

Mientras tanto, la ciudad permitió otro campus de Apple que traer 13.000 empleados adicionales de Apple a la ciudadaunque solo se comprometió a construir 1.400 viviendas en los próximos siete años.

No estoy seguro de cuándo ocurre un punto de ruptura, pero quiero ofrecerles algunos ensayos y artículos breves durante los próximos días para brindarles un par de conclusiones. El TL;DR es que voy a empezar a trabajar en nuevos proyectos pronto, pero quiero dejar un mapa de lo que creo que se debe hacer a largo plazo en el norte de California.

Aquí están las piezas adicionales (y publicaré más en los próximos días):

• Nunca antes había sucedido nada parecido

Un viejo problema

California se ha enfrentado a una escasez de viviendas y terrenos en múltiples ocasiones y, en respuesta, ha cambiado sus regímenes regulatorios. Voy a comenzar con dos historias de la primera Edad Dorada del estado y la era de la posguerra.

En la primera Edad Dorada, la preocupación era la monopolización de la tierra por parte de un puñado de propietarios a gran escala y cómo eso desplazaba y empobrecía a la mano de obra. En el período de posguerra, California aprobó los subsidios automotrices y federales para desbloquear tierras antes inaccesibles y crear una era dorada de viviendas baratas y suburbanización.

Este período de agosto terminó en la década de 1970, cuando las tierras costeras planas y urbanizables del estado se construyeron y la crisis del petróleo encareció la expansión. Fue entonces cuando la vivienda pasó de ser percibida como un bien de consumo a un activo en el que se podía invertir.

Desde entonces, Ha surgido un nuevo cartel generacional de la tierra. con los Baby Boomers californianos protegiendo sus derechos y mayores valores de propiedad en forma de restricciones en el uso de la tierra y Proposición 13. El capital global ha estado subvirtiendo y aprovechando estas protecciones legales y fiscales favorables a los bienes raíces en un mundo con tasas de interés extremadamente bajas. Todo esto se ha producido a costa de la clase media y trabajador del estado y de su futura fuerza laboral.

Es un problema global

Se enfrenta a ciudades importantes de todas las economías que eligieron un modelo de vivienda como activo invertible después de la Segunda Guerra Mundial, como el Reino Unido y Australia.

Después de que las crisis inmobiliarias alimentadas por el crédito de la década de 2000 pusieron a prueba el límite superior de lo que podría ser la tasa de propiedad de vivienda, muchos países están lidiando con tasas de propiedad de vivienda más bajas en el futuro previsible. Esto plantea interrogantes sobre cómo debería ser el futuro equilibrio entre los derechos y subsidios de inquilinos y propietarios de viviendas.

Hay enfoques alternativos en países industrializados como Alemania y Japón que hacen de la vivienda más un bien de consumo que un activo apreciable, pero es difícil ver cómo podríamos alguna vez cambiar hacia esos modelos, dado que hay tanta riqueza nacional inmovilizada en la vivienda.

California es en su mayoría soluciones a medias

Aquí no hay una “transformación mágica” (a menos que la realidad virtual y la telepresencia hagan que la ubicación quede obsoleta, lo que Internet ciertamente no hizo). Las empresas de tecnología y los líderes políticos subestiman por completa la profundidad de la reforma que se necesita para resolver realmente la asequibilidad de la vivienda.

En este momento, San Francisco y la ciudad de Nueva York dependen de la zonificación inclusiva, que efectivamente grava la producción de nuevas viviendas para financiar viviendas considerables y subsidiadas. Es una solución de curita que permite a todos permanecer en un sistema estructurado para mantener los valores de las propiedades más altas (por ejemplo, hacer que las viviendas sean menos gastables) al tiempo que proporciona una cantidad minúscula y simbólica de viviendas para personas de bajos. ingresos.

Por ejemplo, la vivienda inclusiva ha producido 1,787 unidades por debajo del precio del mercado y $59 millones en tarifas de vivienda asequibles en San Francisco desde 1993. Mientras tanto, el valor de la propiedad tasada de la ciudad aumentó en $ 11 mil millones en el último año. Necesitamos captar más aumentos en el valor de la tierra que los propietarios están acumulando sin ningún esfuerzo especial de su parte. tal vez en forma de impuesto de transferencia diferido en la venta. Desafortunadamente, la mayoría de las jurisdicciones del estado están diseñadas para ser propietarias mayoritarias de viviendas, y la Propuesta 13, el Tercer Ferrocarril del estado, no ha sido tocada desde finales de los años 1970. Es difícil ver un electorado político que pueda cambiar esto. a menos que la situación empeore mucho.

Dicho esto, la tasa de propiedad de vivienda de California es la más baja desde 1991 y ha caído 6 puntos porcentuales completos desde la crisis financiera al 54,2 por ciento. Tal vez tengamos que esperar otros 10 o 15 años hasta que la composición del electorado cambie lo suficiente como para realizar una reforma.

Tiene que ver con la forma en que tratamos la tierra.

Si bien la industria tecnológica y sus prácticas de compensación han aumentado la desigualdad de ingresos en la región durante la última generación, gravar a las empresas, el patrimonio o las inversiones por sí solos para fondos de vivienda asequibles no resolverá el problema de la vivienda.

Invertir cientos de millones de dólares de capital público o filantrópico en un sistema ma de propiedad mal diseñada no llevará muy lejos porque aumentará aún más el valor de la tierra, generando ganancias inesperadas e inmerecidas para los propietarios.

Para que San Francisco construya viviendas grandes en el Distrito de la Misión hoy, los propietarios de terrenos privados Exigen 250.000 dólares por unidad de vivienda. en solo costos de tierra del gobierno de la ciudad de San Franciscoporque ellos pueden. La comunidad latina luchó y utilizó la amenaza de una moratoria sobre la construcción de nuevas viviendas para conseguir $50 millones de el bono de $310 millones que los votantes aprobaron el otoño pasado. Fue el primer bono de vivienda asequible que la ciudad aprobó en casi 20 años. Pero entonces la comunidad de la MisiónMe di cuenta de que 50 millones de dólares te dan – redoble de tambores – tres terrenos!

Tenga en cuenta que California también tiene ya la mayor cantidad Sistema progresivo de impuestos sobre la renta de cualquier estado de EE.UU. UU.porque él también tiene algunas de las tasas de impuestos a la propiedad más bajas, especialmente en propiedades valoradas en más de 1 millón de dólares. La desventaja de depender en extremo de los ingresos y del capital ns impuestos y tener bajos impuestos a la propiedad es que el La estructura de ingresos del gobierno del estado de California es muy volátil y Como era de esperar, sufre grandes déficits durante las recesiones..

Entonces, si bien se puede seguir este camino (y hay conversaciones interesantes sobre equidad progresiva, compensación ejecutiva tecnológicay lagunas jurídicas en los intereses acumulados – Tendrías que hacerlo. además de la reforma del uso de la tierra y de los impuestos sobre la propiedad tiene algún impacto real en la asequibilidad de la vivienda.

Una recesión económica no traerá asequibilidad duradera

Una crisis económica puede suavizar la presión sobre los mercados inmobiliarios locales, pero no solucionará este problema. El mercado inmobiliario del Área de la Bahía tiende a subir y luego a estabilizarse; esta es una función de cómo funcionan los mercados locales de tierras.

Aunque los promotores tienden a ser ridiculizados en el proceso público, son los propietarios de tierras los que son incitados por los corredores locales a vender al precio más alto. Como no hay ningún desincentivo estructural para ocupar tierras subutilizadas debido a los límites a los impuestos a la propiedad, los propietarios de tierras pueden simplemente permanecer al margen de un ciclo débil, retirar sus tierras del mercado y esperar el próximo repunte.

Si bien existen instituciones cuasi públicas que sostienen la demanda de hipotecas y de compra de viviendas durante las partes débiles del ciclo económico, Realmente no existe un equivalente en el lado de la financiación de la construcción.. Cuando los mercados cambiaron en 2008, la financiación del proyecto se evaporó, lo que dejó a la ciudad sin una cartera de construcción decente hasta que fue demasiado tarde en el ciclo ascendente. Lo mismo puede suceder en la próxima recesión.

Más allá de la bahía

Si la industria tecnológica quiere una solución más rápida que esperar varias décadas de reformas, podría descentralizar y fomentar centros tecnológicos más viables en otros lugares.

Cuando la industria automotriz de Detroit tenía aproximadamente la misma edad que tiene Silicon Valley hoy, comenzó Descentralización de la producción en la década de 1940.décadas antes de la disturbios raciales de 1967 y la competencia de los fabricantes de automóviles asiáticos.

Sin embargo, incluso si la tecnología se descentraliza un poco, la clase trabajadora y la clase media del estado todavía están jodidas porque estos son problemas que están profundamente arraigados en el enfoque de California sobre el uso de la tierra y los impuestos a la propiedad que se remontan unas décadas atrás. ellos hijo visible en todo el estado bien fuera de Silicon Valley.